十一前夕，各地再次密集升級樓市調(diào)控措施。9月30日，青島發(fā)文，住宅用地拍賣將實行最高限價；寧波市內(nèi)五區(qū)新購的住房“2年內(nèi)限售”。自2016年北京“9·30”樓市政策——“控地價、限房價，提高首付比等差別化信貸”落地以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年。

據(jù)新華網(wǎng)報道，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了8成，北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的周。分析師預(yù)測，熱點城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內(nèi)最低，甚至低于春節(jié)月。

國信證券認為，如果市場上充斥著大量的短線投機者，不僅難以起到價值發(fā)現(xiàn)的作用，還勢必會加大市場的波動。從樓市投資的角度，限售合理的投資周期，抑制短線交易的投機行為，有利于讓樓市運行得更健康，更長遠。此外，“限售”對開發(fā)商、土地財政及產(chǎn)業(yè)鏈未必負面，也為培育新的有效住房需求爭取了時間。

全國過半省會城市住房限售

根據(jù)澎湃新聞整理統(tǒng)計，不包括港澳臺，在內(nèi)地31個省市區(qū)中，18個省會城市（包括直轄市，直轄市中天津尚未限售）皆對商品住房上市流轉(zhuǎn)時間有所限制。目前，12個省會城市（或城市）尚未進入限售大軍：太原、呼和浩特、長春、哈爾濱、合肥、武漢、昆明、拉薩、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，在北京風向標效應(yīng)下，過去一年全國已有超過100個城市(縣級以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施200余次。從限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權(quán)、購租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機行為，促使住房向居住屬性回歸。

特別是“限售”，在近兩年各地樓市調(diào)控措施中既是新軍，又是?？汀倓偵壵{(diào)控的青島，在2017年3月31日就已明文規(guī)定，在青島市區(qū)范圍內(nèi)購買的新房和二手房，在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市轉(zhuǎn)讓。而寧波則剛剛加入限售大軍。

此外，9月22日起，廈門、桂林、無錫、東莞、西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等12個城市先后加碼調(diào)控措施，促房地產(chǎn)市場降溫，其中又以限售者（桂林、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊）居多，而廈門、無錫、東莞、西安4個城市在今年上半年已先后限售。廈門市更是對居民祭出“限售令”的城市，3月25日發(fā)文規(guī)定居民新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，購房人再次購買需滿3年。

“力度遠超以往調(diào)控”的這一年，“限售”措施也在補丁中不斷調(diào)整收緊。9月23日，長沙市“首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能購買第二套房”，這是長沙今年第三度調(diào)整樓市，將限售年限從2年拉長到3年。此前的5月20日，長沙《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。

力度的海南省9月29日提出，停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，停止批準套型建筑面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設(shè)。在今年4月14日，海南省就已對省內(nèi)外戶籍居民家庭在全省范圍內(nèi)購買二套房進行了限售，居民家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證須滿2年；法人單位取得須滿3年。

限售特征：新房限售實際周期均在5年左右

今年春節(jié)前后，熱點城市房價上漲過快的現(xiàn)象又起，此后政府工作報告特別新增了“遏制熱點城市房價過快上漲”的表述，并成為今年的重點工作任務(wù)。

對剛需的保護，或是越來越多城市選擇限售的原因。今年4月、5月，一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，并有逐步向二三線城市蔓延的趨勢。經(jīng)濟參考報評論其會“誤傷剛需”。廈門大學(xué)金圓研究院理事長戴亦一當時認為，金融機構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性，防止房價“大漲”的同時，也要防止“大落”。

從澎湃新聞?wù)淼谋砀窨梢钥吹?，各地限售略有不同?strong>各地大多沒有規(guī)定時間表，少數(shù)城市如貴陽表示試行1年，南寧政策有效期為5年。

從限售對象的主體看，除了北京、上海，還有杭州明確限售對象僅為企業(yè)，提出企業(yè)購買杭州限購區(qū)域住房需滿3年方可上市交易；其他城市多對居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”。

從限售年限的差別看，記者梳理發(fā)現(xiàn)，大部分城市限售政策均要求在限購區(qū)域新購住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。各地根據(jù)情況不同，有的城市對新房和二手房均有限制，如成都、廣州、西安等；有的則只限制新房轉(zhuǎn)讓，如貴陽等。有的城市對外地戶籍居民限售，如福州；有的則對二套房限售，如海南省各城市。

從劃分限售年限的標準看，大多數(shù)是以取得不動產(chǎn)權(quán)證來劃分；一部分是以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準，如石家莊、沈陽、成都、西安等，通常限制5年左右。

取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2-3年，看似較短，但如果購買的是新房，整個交易周期也至少需要5年左右。中國新聞網(wǎng)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析稱，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動產(chǎn)證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長。

“事實上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。”張大偉直言。

新華社也分析稱，即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產(chǎn)市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性?！皩τ诩痈軛U的投資者來說，風險越來越大”。

降溫：市場已真正進入調(diào)整

在6個直轄市和一線城市（上海、天津，北京，重慶，廣州、深圳）中，天津、深圳尚未對限售有所規(guī)定。拉響今年樓市調(diào)控警報的北京，在“3·17”新政中，要求購買商品住房的企業(yè)須滿3年后方可交易。上海則在2016年3月25日出臺的樓市調(diào)控意見中明確，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。

從效果來看，這些城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，周前6天，多個熱點城市樓市成交出現(xiàn)了明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達到了8成（部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停）。其中，上海前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房網(wǎng)簽量為312套，同比去年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅網(wǎng)簽量為78套，二手房網(wǎng)簽量為23套，均是2009年來的歷史最低值，新房和二手房合計網(wǎng)簽量僅101套，同比跌幅達到了72%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，今年8天周將給熱點城市10月數(shù)據(jù)帶來非常大的影響，熱點城市10月份成交數(shù)據(jù)均將創(chuàng)年內(nèi)最低，甚至低于春節(jié)月。

實際上，一線城市自2014年11月以來，出現(xiàn)房價停漲。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環(huán)比均現(xiàn)“零增長”；深圳和廣州分別環(huán)比下跌0.4%和0.7%。

另據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會10月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，尚未跟進限售的深圳9月新建商品住宅成交均價為54314元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來已連續(xù)12個月下降。

此前有分析人士向澎湃新聞表示，隨著價格的逐步放開，未來包括北京在內(nèi)的一線城市將會進一步引入對炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預(yù)期，在房子不能出售的情況下，將會大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

克而瑞研究中心指出，9月，政策面繼續(xù)收緊，北京、廣州、南京等多地嚴控消費貸違規(guī)購房，與此同時，熱點一、二線城市相繼上調(diào)房貸款利率。到了月末，重慶、南寧、貴陽、南昌、長沙、桂林、石家莊、北海、青島、寧波等10余個城市又集中加碼調(diào)控，“限售”漸成二、三線城市“標配”；調(diào)控政策不斷加碼引起的市場質(zhì)變效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項目不再“日光”，28城住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場真正進入調(diào)整。

為培育新的有效住房需求爭取了時間

此外，自2014年算起，今年各地在國慶節(jié)前發(fā)布樓市調(diào)控已是連續(xù)第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日，央行、住建部、財政部發(fā)文調(diào)控樓市，將非限購城市的最低首付比例下調(diào)至25%外，還推行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)。2014年的9月30日，央行、銀監(jiān)會則是聯(lián)合對樓市松綁，通過下調(diào)首付比例和貸款利率，對自住型需求進行支持。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次國慶節(jié)前密集發(fā)布政策的時間點，給傳統(tǒng)十一假期銷售旺季降溫是原因之一。

可資借鑒的是，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月27日推出七項措施，不得變相收取訂金，不得發(fā)布房源信息和廣告、炒作房價上漲的不實消息等，切實規(guī)范國慶中秋期間房地產(chǎn)市場秩序，維護購房者合法權(quán)益。維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，北京市住建委相關(guān)部門組成執(zhí)法檢查組在國慶假期期間每天都會對新房售樓處和房產(chǎn)中介門店進行執(zhí)法檢查。

對“灰犀牛”的風險隱患加強防范或是原因之二。

今年7月、8月，國務(wù)院新聞辦、國家統(tǒng)計局等部門曾密集發(fā)聲。國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心副主任潘建成8月表示，近幾個月房價預(yù)期仍在波動中，預(yù)期背后的根本動力是投資甚至投機而非剛性需求，要避免泡沫破滅帶來預(yù)期的迅速下滑可能造成的災(zāi)難。

中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟一局局長王志軍在舉例房地產(chǎn)泡沫等灰犀牛風險隱患時表示，要突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。（灰犀牛個體很大，一般指問題很大，也早有預(yù)兆，但是視而不見，沒有給予足夠的重視，結(jié)果導(dǎo)致了后果嚴重的問題或事件。）

國信證券分析“限售”城市及所對應(yīng)省份對土地出讓金的依賴度相對全國平均水平的高低發(fā)現(xiàn)，2016年全國土地出讓金與全國公共財政收入的比值為22%，而限售城市的平均比值高達85%，按省份平均這一比值也達到 46%。9月22-9月23日出臺調(diào)控“補丁”政策的 7 城按這一比值由高到低排分別為西安、貴陽、南寧、南昌、重慶、長沙、石家莊，比值分別為99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均遠超全國平均水平。

國信證券分析稱，理論上，“限售 ”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，部分購房需求向新房市場驅(qū)趕，對開發(fā)商、地方財政未必負面。另外，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長，因此“限售”對產(chǎn)業(yè)鏈亦未必負面。此外，國信證券認為，“限售”為培育新的有效住房需求爭取了時間。以上述7個城市居民購房籌集首付所需年限，與 “限售 ”年限進行對比，發(fā)現(xiàn)籌集首付所需年限較長的城市“限售”時間亦較長。